Jacqueline Power
Vice-président adjoint, Planification fiscale et successorale
chez Mackenzie Investments
De nombreux Canadiens se demandent comment ils peuvent transférer un chalet à la génération suivante d'une manière fiscalement avantageuse. Avec l'entrée en vigueur du nouveau taux d'inclusion des gains en capital, cette question est probablement encore plus préoccupante pour bon nombre de vos clients. Le présent article examine les options disponibles en matière de planification de la succession. Bien qu'il y ait plusieurs stratégies à considérer, il y a aussi des pièges généraux qui peuvent s'appliquer à ces transferts.
Pourquoi vendre à un prix inférieur à la valeur marchande n'est pas équitable ?
Dans de nombreux cas, un enfant adulte ne dispose pas de l'argent nécessaire pour acheter le chalet familial à ses parents. Si les parents n'ont pas besoin de cet argent pour financer leur retraite, ils peuvent envisager de vendre le chalet à l'enfant pour une valeur symbolique, c'est-à-dire un montant nettement inférieur à la juste valeur marchande (JVM). Cette situation est problématique d'un point de vue fiscal, car elle peut entraîner une double imposition.
Voici pourquoi. Sur le plan fiscal, quel que soit le prix de vente du chalet, les parents sont tenus de payer l'impôt sur la plus-value, calculée comme la différence entre le prix de base rajusté (PBR) de la propriété et la JVM. Le PBR de l'enfant est déterminé par le prix d'achat, ce qui peut amener l'enfant à payer de l'impôt sur une plus-value lorsqu'il vend la propriété, impôt que les parents ont déjà payé.
Supposons que Michael ait vendu le chalet familial à sa fille, Jennifer, pour 1 $, alors que la JVM du chalet était de 1 million de dollars et le PBR de 500 000 $. Quel que soit le prix d'achat, la plus-value de Michael est la même : 500 000 $. Son impôt à payer est de 156 133 $ (voir tableau 1).
Tableau 1 : Impôts à payer par les parents sur la vente des chalets
Chiffres de calcul de la plus-value | Valeurs pour Michael |
|---|---|
FMV | $1,000,000 |
ACB | $ 500,000 |
Plus-value | $ 500,000 |
Plus-value imposable ($250,000 @ 50% + $250,000 @ 66.67%) | $ 291,675 |
Impôt sur les plus-values à payer (53,53 %)* | $ 156,133 |
En vendant le bien à Jennifer pour 1 $, son PBR est de 1 $ plutôt que la JVM du bien. Si elle vend le bien à l'avenir pour 2 millions de dollars, elle réalisera une plus-value substantielle de près de 2 millions de dollars (voir tableau 2).
Tableau 2 : Impôts à payer par l'enfant sur la vente du chalet
Chiffres de calcul de la plus-value | Valeurs pour Jennifer |
|---|---|
FMV | $2,000,000 |
ACB | $1 |
Plus-value | $1,999,999 |
Plus-value imposable ($250,000 @ 50% + $1,749,999 @ 66.67%) | $1,291,724 |
Impôt sur les plus-values à payer (53,53 %)* | $691,460 |
En vendant le chalet à Jennifer pour 1 $, Michael pensait l'aider, mais il lui a plutôt rendu un mauvais service. Si elle vend la propriété pour 2 millions de dollars, elle sera soumise à une plus-value de 1 999 999 dollars. De plus, il en résulte une double imposition sur la plus-value de 500 000 $ réalisée par Michael.
Quelles sont les autres options disponibles ?
Offrir le chalet
Michael peut faire don du chalet à Jennifer. Il paiera l'impôt sur les gains en capital sur la différence entre le PBR et la JVM du chalet, comme il l'a fait ci-dessus. L'avantage est que le PBR de Jennifer correspondra désormais à la JVM du chalet. Par conséquent, si elle vend le chalet pour 2 millions de dollars, son impôt sur les gains en capital sera beaucoup moins élevé que si elle avait acheté le chalet pour 1 $ (voir le tableau 3).
Tableau 3 : Impôt à payer par l'enfant sur le don reçu
Chiffres de calcul de la plus-value | Valeurs pour Jennifer |
|---|---|
FMV | $2,000,000 |
ACB | $1,000,000 |
Plus-value | $1,000,000 |
Plus-value imposable ($250,000 @ 50% + $750,000 @ 66.67%) | $625,025 |
Impôt sur les plus-values à payer (53,53 %)* | $334,576 |
Utilisation de la réserve de plus-values
La donation du chalet est une meilleure option pour Jennifer, mais Michel doit tout de même payer un impôt sur les plus-values de 156 133 $, ce qui représente un montant important à payer en une année. Michel pourrait envisager d'utiliser la réserve pour gains en capital afin d'étaler la plus-value (et l'impôt qui en découle) dans le temps. Tant que Michael ne reçoit pas la totalité du produit de la vente du cottage au cours d'une année, la loi de l'impôt sur le revenu lui permet d'étaler la plus-value de la vente sur un maximum de cinq ans. Cela peut permettre à Michael de maintenir le gain en capital annuel en dessous de 250 000 $ (en supposant qu'il ne réalise pas d'autres gains au cours de l'année) et de profiter du taux d'inclusion de 50 %.
Pour ce faire, Michel vendrait le chalet à la JVM, et Jennifer le paierait au moyen d'un billet à ordre (qui peut être annulé par la suite - nous y reviendrons plus loin). Le billet à ordre doit être structuré de manière à ce que Michel ne perçoive pas plus de 20 % du produit de la vente chaque année au cours des cinq prochaines années.
Dans cette situation, Jennifer n'est pas tenue de trouver l'argent nécessaire à l'achat du chalet (en supposant que le billet à ordre soit annulé) et, comme il n'y a pas de changement d'argent, Michael peut étaler la plus-value sur une période maximale de cinq ans.
La position de l'ARC est qu'une réserve raisonnable peut être déterminée par la formule suivante :
Réserve = (gain en capital ÷ produit de disposition) × montant à payer après la fin de l'année
Les calculs des réserves pour ce cas sont présentés dans le tableau 4.
Tableau 4 : Calcul de la réserve
Année fiscale | Réserve | |
|---|---|---|
2024 | ($500,000 ÷ $1,000,000) × $800,000 = $400,000 | |
2025 | ($500,000 ÷ $1,000,000) × $600,000 = $300,000 | |
2026 | ($500,000 ÷ $1,000,000) × $400,000 = $200,000 | |
2027 | ($500,000 ÷ $1,000,000) × $200,000 = $100,000 | |
Le tableau 5 montre un exemple du fonctionnement de la réserve pour plus-values si Michael vend le bien à Jennifer en 2024 et peut bénéficier de la réserve pour plus-values.
Tableau 5 : Utilisation de la réserve de plus-values pour étaler l'impôt sur cinq ans
Année fiscale | Plus-value restant à déclarer | Réserve | Réserve maximale | Plus-value déclarée | Plus-value imposable | Impôt sur le revenu |
|---|---|---|---|---|---|---|
2024 | $500,000 | $400,000 | 80% | $100,000 | $50,000 | $26,765 |
2025 | $400,000 | $300,000 | 60% | $100,000 | $50,000 | $26,765 |
2026 | $300,000 | $200,000 | 40% | $100,000 | $50,000 | $26,765 |
2027 |
$200,000 | $100,000 | 20% | $100,000 | $50,000 | $26,765 |
2028 | $100,000 | - | - | $100,000 | $50,000 | $26,765 |
$500,000 | $250,000 | $133,825 |
Étant donné que la plus-value annuelle est inférieure à 250 000 dollars, Michael peut bénéficier d'un taux d'inclusion de 50 % sur la plus-value annuelle, ce qui lui permet de réduire sa charge fiscale globale de 22 308 dollars, au lieu d'une obligation fiscale de 156 133 dollars au cours d'une année.
Il est important de noter que Michel réalisera un cinquième de la plus-value chaque année pendant cinq ans, qu'il perçoive ou non l'argent de Jennifer. Dans son testament, Michel peut renoncer au billet à ordre, de sorte que Jennifer n'est pas obligée de trouver l'argent pour acheter le chalet. Si Michel décède avant d'avoir réalisé la totalité de la plus-value, le solde sera imposable dans sa déclaration finale.
Jusqu'à présent, nous avons parlé de l'utilisation de la réserve pour gains en capital dans le cas d'un chalet, mais elle peut également être utilisée pour d'autres biens d'investissement dont le produit de la vente est perçu au cours d'une période maximale de cinq ans.
Avec la saison des chalets qui approche et les clients qui réfléchissent à la façon de transmettre le chalet à la génération suivante, c'est le moment idéal pour leur parler de la possibilité d'utiliser cette stratégie. Consultez un fiscaliste qui pourra vous aider à la mettre en œuvre.
Il ne doit pas être interprété comme un conseil juridique, fiscal ou comptable. Ce document a été préparé à des fins d'information uniquement. Les informations fiscales fournies dans ce document sont de nature générale et chaque client doit consulter son propre conseiller fiscal ou comptable. Nous nous sommes efforcés de garantir l'exactitude des informations fournies au moment où elles ont été rédigées. Toutefois, si les informations contenues dans ce document sont incorrectes ou incomplètes ou si la loi ou son interprétation change après la date de ce document, les conseils fournis peuvent être incorrects ou inappropriés. Il ne faut pas s'attendre à ce que les informations soient mises à jour, complétées ou révisées à la suite de nouvelles informations, de changements de circonstances, d'événements futurs ou autres. Nous ne sommes pas responsables des erreurs contenues dans ce document ou de toute personne qui s'appuie sur les informations contenues dans ce document. Veuillez consulter votre propre conseiller juridique et fiscal.
Jacqueline Power
Vice-président adjoint, Planification fiscale et successorale
chez Mackenzie Investments